Почему однокомнатные квартиры дороже двух или трехкомнатных?

Почему цена за квадратный метр 1-комнатной квартиры всегда выше стоимости квадратного метра двух- или трехкомнатной?

Чтобы разобраться в этом вопросе и сделать объективный подсчет, необходимо взять один многоэтажный дом и усреднить его. Для оценки подходит новая постройка со следующими параметрами:

• • дом, который находится на небольшом расстоянии от метро;
• • одинаковый вид ремонта (типовые проекты от компании-застройщика или черновой ремонт).

Таким образом, удастся отбросить все ценообразующие факторы. Однако цена за квадратный метр в однокомнатной квартире выйдет больше, чем стоимость для двух либо трехкомнатных.

Почему так происходит?

Но! Важно отметить, что стоимость за 1 квадратный метр однокомнатной с общей площадью в 60 м² может быть меньше, чем у двухкомнатной с площадью в 50 м². Объяснение в данном случае простое и связано с тем, что общая площадь больше. То есть на формирование цены влияет на количество комнат, а именно общий метраж жилья.

Теперь отвечаем на вопрос.

Вопрос в финальной цене.

На рынке спрос на дешевое жилье всегда гораздо выше. А спрос рождает и предложение. Это позволяет повысить цену за квадратный метр на ликвидных квартирах – такими являются именно однокомнатные. На них всегда больше потенциальных покупателей. На практике доходит до того, что 1-комнатная в одном и том же доме, к примеру, в Питере, стоит 6 миллионов. Но при этом 2-комнатная в этом доме в том же подъезде и на том же этаже будет стоить всего 7 миллионов. Разница в цене – всего 1 миллион, за который покупатели получают целую дополнительную комнату.

Поскольку большинство покупателей ориентированы именно на конечную стоимость, то они выберут однокомнатную. Это и определяет главную причину высокой стоимости на однушки.

Выводы, которые объясняют более высокую стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах:

• • гораздо ниже общая цена за весь объект;
• • высокий спрос.

По этим причинам компании-застройщики, которые ориентированы на жилье эконом-сегмента, массово строят дома с преобладанием однокомнатных или квартир-студий. Для застройщика не принципиально, где поставить перегородку между квартирами. Для компании себестоимость квадратного метра не меняется. Но студию всегда удается продать быстрее и дороже, чем квартиры с двумя, тремя, четырьмя комнатами. Как показывает практика, именно квартиры с маленьким метражом всегда продаются быстрее остальных вариантов.

Если многоэтажный дом относится к сегментам комфорт либо комфорт плюс, то появляется и разнообразие жилья. В таких домах квартирный фонд обязательно включает и двухкомнатные, и трехкомнатные. Здесь уже стоимость квадратных метров в двух-, трехкомнатных будет приблизительно одинаковой со стоимостью за квадратный метр в 1-комнатных или квартирах-студиях эконом-класса.

Для примера можно разобрать вариант квартир в ЖК «Ветер перемен».

«Ветер Перемен» – это монолитный жилой комплекс эконом-класса, состоящий из двенадцати шестнадцатиэтажных домов.

Посмотрим стоимость квадратного метра и финальную цену квартир в нем. 

• • Студия

Стоимость квартиры: 3 850 000 рублей. 

Общая площадь: 26.1 м2.

Стоимость квадратного метра: 147 510 рублей.

• • Однокомнатная квартира

Стоимость квартиры: 5 350 000 рублей. 

Общая площадь: 40.8 м2.

Стоимость квадратного метра: 131 127 рублей.

Стоимость квадратного метра уменьшилась на 16 383 рубля.

• • Двухкомнатная квартира

Стоимость квартиры: 6 750 000 рублей. 

Общая площадь: 55.8 м2.

Стоимость квадратного метра: 120 968 рублей.

По стоимости это примерно 2 квартиры студии. Но цена квадратного метра двушки уже на 26 642 тысячи меньше.

К сожалению, накопить 7 миллионов или взять их в ипотеку гораздо сложнее, чем 4 миллиона. Соответственно, поэтому спрос на маленькую квартиру выше. 

• • Трехкомнатная квартира

Стоимость квартиры: 7 450 000 рублей. 

Общая площадь: 67 м2.

Стоимость квадратного метра: 111 194 рублей.

Стоимость квадратного метра уменьшилась, по сравнению с первым вариантом, уже на 40 тысяч рублей.

Снова делаем вывод, что из-за увеличения общей стоимости мы теряем потребителя, потому что далеко не у всех есть возможность накопить или взять в ипотеку.

Данные приведены за 28 февраля 2022 года.

Изображение от Freepik